دبی: چرا بیشتر مالکان از مستاجران می‌خواهند که املاک را تخلیه کنند؟

دبی: چرا بیشتر مالکین از مستاجران می‌خواهند که ملک را تخلیه کنند؟

اجاره‌ها در این امارت در سه سال گذشته با نرخ دو رقمی افزایش یافته است. بسیاری از مالکین در دبی از مستاجران می‌خواهند که ملک را تخلیه کنند تا بتوانند آن را برای فروش لیست کنند و از قیمت‌های بی‌سابقه بهره‌برداری کنند یا خودشان به آنجا نقل مکان کنند تا از افزایش اجاره‌ها فرار کنند.

اجاره‌ها در دبی به دلیل تقاضای بالا از سوی ساکنان جدیدی که به این امارت می‌آیند، در سه سال گذشته با نرخ دو رقمی افزایش یافته است. آنیشا ساگار، مدیر مدیریت املاک در آل‌ساپ و آل‌ساپ، گفت که قانون روشن است و مالکین می‌توانند به مستاجران اخطار دهند اگر تصمیم به فروش ملک بگیرند یا قصد داشته باشند برای استفاده شخصی به ملک نقل مکان کنند.

او افزود: “آنچه ما مشاهده کرده‌ایم افزایش مالکینی است که به دنبال بهره‌برداری از بازار عالی هستند و تعداد بیشتری از املاک را برای فروش لیست می‌کنند. همچنین شاهد افزایش مالکینی هستیم که به املاک خود برمی‌گردند، در حالی که اجاره‌ها در سراسر شهر همچنان در حال افزایش است.”

برای مالکینی که تصمیم به بازگشت به خانه‌های خود می‌گیرند، اجازه ندارند که ملک را برای اجاره مجدد به بازار عرضه کنند به مدت دو سال متوالی.

در ماه مارس، سازمان تنظیم مقررات املاک (ررا) شاخص اجاره خود را بازنگری کرد تا نرخ‌ها را با بازار هماهنگ کند.

اخطارهای تخلیه

با این حال، افراد مطلع در صنعت می‌گویند که برخی از مالکین به مستاجران خود که کمتر از نرخ شاخص اجاره ررا پرداخت می‌کنند، اخطار تخلیه ارسال می‌کنند.

آنمول دی شروف، بنیان‌گذار و رئیس گروه التون، گفت: “برخی از مالکین در دبی به مستاجران که زیر نرخ شاخص اجاره پرداخت می‌کنند، اخطار تخلیه صادر می‌کنند. اگرچه شاخص اجاره ررا به روز شده امکان تنظیم نرخ‌های بازار را می‌دهد، بسیاری از مالکین ترجیح می‌دهند مستاجران را اخراج کنند تا قراردادهای اجاره را از نو تنظیم کرده و درآمد اجاره خود را حداکثر کنند.”

دلایل معتبر

روپر سیموندز، مدیر اجاره در Betterhomes، گفت: “دلایل اعلام اخطار تخلیه باید معتبر باشند. دلایل معتبر شامل تمایل مالک به تخریب یا بازسازی ملک، نیاز ملک به نوسازی‌های اساسی که نمی‌تواند در حضور مستأجر انجام شود، تمایل مالک یا یکی از بستگان درجه یک برای استفاده شخصی از ملک، و همچنین تمایل مالک به فروش ملک است. اخطار تخلیه به این دلایل نیاز به یک دوره ۱۲ ماهه اعلام دارد که باید از طریق کانال‌های صحیح انجام شود.”

او افزود که “مالک مجاز نیست مستأجری را به‌منظور اجاره مجدد ملک با قیمت بالاتر و دور زدن محاسبه افزایش اجاره، تخلیه کند.” شروف گفت که مالکان ممکن است به مستأجرانی که کمتر از نرخ شاخص اجاره پرداخت می‌کنند، اخطار تخلیه بدهند، اما قانونی بودن این اقدام بستگی به شرایط و مقررات خاصی دارد که توسط اداره زمین دبی و ررا تعیین شده است.

“مالک باید مراحل قانونی صحیح را دنبال کند و دلایل معتبری برای تخلیه داشته باشد، مانند برنامه‌ریزی برای فروش ملک، استفاده شخصی یا نوسازی‌های قابل توجه. تخلیه‌هایی که تنها با هدف افزایش اجاره انجام می‌شوند، به احتمال زیاد غیرقانونی هستند، مگر اینکه دلایل توجیهی همراه داشته باشند. ضروری است که هم مالکان و هم مستأجران به دستورالعمل‌های اخیر ررا توجه کنند و در صورت نیاز مشاوره قانونی بگیرند.” شروف گفت.

حداکثر افزایش اجاره سالانه

ساگر توضیح داد که اگرچه شاخص اجاره ررا به‌عنوان راهنما برای افزایش اجاره عمل می‌کند، اما به‌طور مستقیم حقوق تخلیه را تعیین نمی‌کند. “اگر اجاره یک مستأجر به‌طور قابل توجهی زیر شاخص باشد، می‌تواند عاملی در تصمیم مالک برای ارسال اخطار تخلیه باشد. اگر مالکان تصمیم به این کار بگیرند، ملزم به دادن اخطار کامل ۱۲ ماهه به مستأجران هستند و نمی‌توانند واحد را برای دو سال دوباره اجاره دهند. مهم است که توجه داشته باشید که حداکثر افزایش سالانه ۲۰ درصد است و هر افزایش بستگی به تعدادی از متغیرهای مرتبط با بازار دارد.”

افزایش مطابق با شاخص ررا

سیموندز توضیح داد که بیشتر مالکان استراتژی قیمت‌گذاری خود را بر اساس فعالیت‌های بازار محلی تنظیم می‌کنند و هنگام افزایش اجاره‌ها از مشاوره کارگزار خود پیروی می‌کنند تا آن‌ها را با شاخص اجاره ررا هماهنگ کنند. شروف گفت که در برخی موارد، مالکان ممکن است بخواهند اجاره‌ها را بیش از آنچه که شاخص اجاره ررا اجازه می‌دهد، افزایش دهند، به‌ویژه در مناطقی که بسیار مورد تقاضا هستند.

“اما این افزایش‌ها باید به‌طور قانونی توجیه شوند و با مقررات ررا مطابقت داشته باشند. معمول است که بسیاری از مالکان اجاره‌های خود را بر اساس نرخ‌های فعلی بازار تنظیم کنند. این به این معناست که اگر قیمت کالاها بر اساس تقاضا در منطقه‌ای که زندگی می‌کنند افزایش یابد، ممکن است اجاره‌های بالاتری نسبت به آنچه در شاخص ررا مشاهده می‌شود، وجود داشته باشد.”

میزان افزایش اجاره برای مستأجران جدید می‌تواند به‌طور قابل توجهی متفاوت باشد. مالکان معمولاً اجاره‌های جدید را بر اساس شرایط فعلی بازار تعیین می‌کنند که می‌تواند منجر به افزایش‌های قابل توجهی شود. این افزایش می‌تواند متوسط یا قابل توجه باشد و بستگی به عواملی مانند موقعیت ملک، امکانات و تقاضای فعلی در منطقه دارد.